涉法案例丨因疫情导致逾期交房是否构成不可抗力

仲裁庭认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）自2021年1月1日起施行，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售2019版）》的成立、履行和主要争议事实均发生于《民法典》施行之后，系《民法典》施行后的法律事实引起的民事纠纷案件。因此，仲裁庭确定审理本案应适用《民法典》及其司法解释的规定。

至于《关于开展全面停工检查的紧急通知》（涉及的停工时间为23日）。通常情况下，不可抗力分为两类，一类是法律规定的不可抗力，一类是当事人合同约定的不可抗力。《民法典》第一百八十条规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。无论基于法律规定还是合同约定，政府行为均可能成为不可抗力的具体情形，但亦应符合当事人在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观要件。换言之，应限于政府为了应对重大、突发的自然灾害、危及公共安全的各种社会事件等作出的具有宏观性应对措施，或者针对社会经济生活作出具有全局性影响的重大政策调整等。如果政府出于一般社会管理需要，就社会生活中某一具体的事项作出的具体行为，并不具有社会影响的宏观性和全局性，在合同法领域则不能将该政府行为定性为不可抗力，而应属于商业风险的范畴。本案中，上述涉及停工的23日虽介于案涉合同签订日期与合同约定的应交付房屋的日期之间，但该23日的停工系因政府相关职能部门就排查安全隐患而作出停工检查的具体行为，不属于影响社会全局或者宏观的政策性调整，申请人与被申请人之间也未有因政府原因导致逾期交房免责的特别约定，而且，被申请人作为房地产开发商明知或应知在房地产开发中所面临的各种影响商品房工程施工、竣工的政府行为因素，故该停工的23日并非被申请人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，被申请人提出的相关政府行为应属于商业风险而非不可抗力，其关于案涉房屋逾期交房存在不可抗力事由，应予免除部分违约责任的抗辩缺乏法律依据，仲裁庭碍难采信。

新冠肺炎属于不可抗力的问题，是毋庸质疑的，但是对于开发商能否以受新冠肺炎疫情防控措施影响为由减轻甚至免除违约责任的主张，则仍需要综合以下几个方面进行考量：

1.就开发商是否得以减轻或免除逾期交房的违约责任，需要综合考虑疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行产生的实际影响；

2.根据《民法典》第五百九十条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。如合同约定的交房时间在疫情防控措施实施前的，开发商迟延交付房屋后又发生不可抗力的，开发商的违约责任不予免除。

3.根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如商品房预售合同签订于本地采取常态化疫情防控措施、本地实施的大规模疫情防控措施之后的，在合同履行期间再次受到疫情防控措施影响的，该等因素开发商应与购房者订立合同时予以充分考虑，是开发商可预见的情况，不得以不可抗力为由免除开发商逾期交房的违约责任。