别不信,番禺是广州房价最合理的地方!

博主：adminadmin 2023-11-25 23:13:06 27 0条评论
我发现，最近有中介为了卖房，重新扯起了租金回报率。
商办公寓就算了，连广州二手住宅，现在也要探讨租售比，比如这位@兰亭盛荟中介小陈。
11月2日，我收到他消息，兰亭盛荟放出1套低楼层北向70.88平2房，报价460万，折合单价64898元/平，创近三年新低。
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一般情况下，中介抛出低价“诱饵”，这对话就应该结束了。
没想到，10分钟后，中介给我抛出第二枚“诱饵”：“这种户型房租至少也得5000元/月”。
言下之意，是要我算「租售比」这笔账？
好，我算给他看。
已知：房子建面约70.88平，每平房价64898元/平，每平月租金5000/70.88=70.54元/平/月；
那么：租售比应为，每平月租金/每平房价=1/920；
相当于这套房，我要收租77年才能回本。
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笑完之后，我突然反应过来，我们买家现在一直在犹豫要不要下场，一部分原因，就是囿于房价的泡沫，担心还没降到位。
其实，通常情况下，租售比能一定程度反映房价的泡沫和合理性！简单理解，租售比越高，泡沫越小，反之，租售比越低，泡沫越大。
话说，广州整体租售比是多少？有哪些房子，是高于全市平均租售比、房价泡沫最小？
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番禺，广州房价泡沫最小
根据10月贝壳数据显示，广州二手房整体租售比大约在1/694（手动统计，数据仅供参考），远低于国际租售比标准1/300-1/200之间。
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但是，掐指一算，放租回本时间只需要58年，比兰亭盛荟77年还缩短将近20年别不信,番禺是广州房价最合理的地方!
分区域看，近郊租售比>中心区域>远郊区域。
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其中，高于全市平均租售比的有：
近郊区域：番禺>白云>黄埔；
中心区域：海珠>越秀；
远郊区域：花都。
想不到吧，番禺竟然是广州房价最合理的地方。
至于租房回报的绝对雷区，我也得提一下。南沙（租售比1/985），从化（租售比1/869），买房自住可以，假如有抱着一咩咩租房高回报的期待入手，烦请三思。
其实，从以上结论我们不难看出，租售比较高、房价较为合理的房子，大致符合两个条件：
一，位于闹市，人流多，有充足的租房需求、房租稳定；
二，房价不至于太高，涨得也不快（或有明显回落），那么与房价息息相关的地段、楼龄、产权性质等必须有所权衡互补。
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广州哪几类房子，租售比较高

以广州全市平均租售比1/694为参照对象，高于这个数的房子，我盘下来之后主要有几类典型：
1）广州市区老破小。
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市区老破小，如果无顶级学位加持，可以说是目前二手交易市场鄙视链底端，不说涨价了，反而一直是在超跌状态，可能单价小2字头、总价两位数就可以买上1套。
但是，这些房子有个与生俱来的优势：
位于广州最核心的地段，不缺人，也不缺交通等生活配套，直击租客痛点，因此放租也能租个好价钱。
比如这套西门口解放中路的散盘，36平，房价2万/平。
别不信,番禺是广州房价最合理的地方!图源贝壳
整租却可以租到2800元/月，折合80元/平/月，租售比高达1/257。
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2）主城区的高密回迁房。
同个项目的回迁房和商品房之间，享受的配套、容积率、学位，可能有云泥之别。
别不信,番禺是广州房价最合理的地方!广钢高密回迁房
但要对比租金回报率，回迁房赢麻了。
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经统计，琶洲的琶洲新村、科学城的天鹿花园和线坑花园、广钢回迁房，租售比最低都有1/653，依然高于全市整体租售比。
3）广州产业园周边的公寓/散盘。
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比如，客村TIT创意园，微信办公总部就在里面；天河智慧城板块，汇集多个科技产业园；还有金融城附近的羊晚创意园等等。
这些地方有一个共同点：地理位置既是市区，又是老牌产业园，不缺标杆企业，所以租客市场自然稳妥。
这里提一个教科书级别的案例，万科云城米酷。
别不信,番禺是广州房价最合理的地方!万科云城米酷
为什么它一直都被视作公寓投资神话？两点，反复切中要害：
第一，位于天河智慧城板块，承接的租客大多是不差钱的格子衫直男。
第二，商办性质，便宜啊！而且，10月份又有两套跌回开盘价，房租还没咋降，你说香不香。
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别不信,番禺是广州房价最合理的地方!图源贝壳
4）广州近郊核心板块的公寓。
近郊公寓的租售比，同样非常高，最高有1/68。
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但老实说，近郊区域避免不了画饼阶段，风吹雾散之后，部分“核心板块”公寓的租房市场很可能面临供过于求的场面。
到这里，广州目前租售比较高的几类房子，老破小、散盘、回迁房、商办，好像都是二手成交市场需要避开的“雷区”。
那么，一贯成交火热的豪宅市场，租售比如何？
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广州二手豪宅，租售比如何
以珠江新城为例。
据我统计的71个楼盘结果显示，珠江新城平均租售比大约为1/879（数据仅供参考），至少需放租75年回本。
是不是比想象中，回本要容易些。根源在，珠江新城房价高，可房租也贵啊。
不过，真正高于全市平均租售比（1/694）的楼盘，其实只有20个，占比28%。
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这20个租房回报率较高的项目，呈两极变化，一类是低价商办，还有一类，是套均5000万+的顶豪级别。
在广州顶豪中，租售比处于掐尖水平的是，珠江新城东的尚东柏悦府、越秀星汇御府、珠江别墅。
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其中，尚东柏悦府租售比最可怕，1个月整租租金，几乎可以买下房子的1个平方！
别不信,番禺是广州房价最合理的地方!图源贝壳
换言之，广州顶豪的天价，也是有一定合理性存在的！
话说回来，以上几类广州租售比较高的房子，你会选择买哪款？评论区聊聊吧！
如果还有其他问题，但又不知道怎么卖房/买房，可以在今天晚上9点半，来我们直播间聊！
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The End

发布于：2023-11-25，除非注明，否则均为智惠生活网原创文章，转载请注明出处。