过时的功能性户型 | 房叔说No.706

▲中国美院转塘实拍 | 拍摄：一叶

自从进入这一行，寻常日子，免不得和房产营销和中介打些交道，总会听到这么一句话：“楼市，供需而已”。

99%的情境下笔者认同这话，商品社会，有什么不是供需？但同样，笔者100%打心里讨厌这话；

其一，此言的前提是自由市场竞争，但其实都知道我们的房地产并非自由商品经济；

其二，此言先天站在一个供需对等的立场，但供应与需求的地位实际根本不对等。

口红有几百个色号，衣服要一季一换，车子几年改款，餐馆每年都要推几个新菜色，各行各业为了发掘和匹配客户需求无一不推陈出新，因势利导；

哪怕在建设领域，公建都能做到上天入海了，哪个商品能像住宅小区创新和技术迭代这么慢，供应方还能这么滋润？

关于这点，在4月与7月初，围绕市场刚需、改善产品的真实需求，市面上小户型和大户型不匹配的现实和不面向未来的过时，站在面积的角度笔者写了两篇户型吐槽，没曾想反响不错；

真正的稀缺：一居室住宅之殇 | 房叔说No.648；

改善，不再是一件“越大越好”的事 | 房叔No.694；

今日推文，便更深入一些，系列第三篇——过时的功能性户型。

功能性户型，这个词出现在早年，是刚需户型的布局的一种说法，指套内能实现所有基本生活功能的布局安排，便是优秀的功能性户型；

类似如图，笔者随机找的，市面上比比皆是，总结两个字：“塞满”。

简单说，套内每一寸面积都对应一个功能，都有“用”，在这种指导思想下，把套内划分成多个房间，一个房间对单一功能便成了最省事的办法，也成了功能性户型的典型特征。

但这几年，改善客群需求增大，不知道为何“功能性”这个词和做法应用在了许多改善楼盘乃至豪宅楼盘之上——面积新规后（不能偷面积、不能敲飘窗且2.2m计面积、计容面积算到外墙外线）的170㎡还要做4房3卫，200㎡5房的“功能性改善”户型比比皆是，房间和厅都很逼仄；

▲申花某豪宅次新房170㎡

有甚者，像小河云庄这样的顶流产品，笔者读到一些媒体写它的340多㎡只做了3房+保姆房的组合是它的缺陷。

▲小河云庄340㎡户型

这个“只”字用的好，突出一个“没文化，真可怕”。

▲武林壹号412㎡户型

按这套逻辑，武林壹号412㎡只有4房还有两个是北次卧，不配叫豪宅，宾馆房间多，那个更值钱。

这种缺乏丁点产品思维和空间认知的说法，暴露了如今从业人员的水准之低，和10几年前的地产人相比简直判若云泥，不禁令笔者发笑。

为什么说“功能性布局”不适合改善户型，为什么它过时了，为什么小河云庄这样340㎡三房对，以下便帮读者从源头上认清。

我们认识户型，首先要区分两个概念，空间和房间，销售话术这二者经常被混用，实际他们本质不同——

空间，SPACE，是指有明确边界但无具体所指的物质存在形式，它是物质、没有功能且任何一点都同质，只是形象表现为虚空；

比如一个杯子，有一个杯子形态的空间，杯子里的任一点都是杯子内部空间，掌心一握，有一握形态的空间，往里灌进水，就能挤出空间。

房间，ROOM，由人的行为和生活使用场景切分、异化后的空间，先有行为定义形式，再由形式占用空间，定义空间；

比如卧室从何而来，先从人的睡眠尺度来，于是床应运而生，与床配套，有柜、有化妆镜、有灯光，不同的功能有占据不同尺度的空间，20㎡的卧室舒适、40㎡卧室豪华宽敞、200㎡的卧室就令人害怕，因为不被功能定义的空间大量占据房间，人在不确定性中是难安的。

所谓户型，就是一定空间和房间的比例调配和组织方式，被定死的房间越多，没功能的空间就越少。

于是，我们再来重新审视户型的层次、升档。

刚需户型，就是只有房间，空间被赋予了通往房间的“廊道”的功能，交通越高效房间尺度便越宽阔，整个套内所有室内空间都有积极的色彩，都有“用”。

▲高效交通带来宽敞的刚需户型设计，绿城·晓月和风

改善户型，即不被定义的空间含量增多，标志是单一大空间出现，既是交通枢纽，亦有功能，占据套内的相当大的面积比例，一般是餐客厅；

道理在于，在最高频使用的动区，给人最大的宽敞的尺度感，典型特征是“娃可以敞开了跑”，而次要房间其实没比刚需大多少。

▲改善，标志单一大空间+房间的均衡组合，金麟府173㎡

“功能性改善”，则是在刚需的基础上，通过增加房间个数占据变大的面积，在套内不会给人带来空间尺度感上的升级，只是多给锁死的功能，本质上，这只是“刚需”面积扩大化了。

你可能会说，那我当储藏间和客房用啊，配新风、地暖、中央空调在那吃灰，客房一年能有几个客人用到几回，能锚固人的高频功能反而是如今年轻人打游戏用。

这类户型，适合给大家族人口多就爱住一起、会客需求多、有特定高频功能要有独立房间（工作室）的家庭，但是不该视之为改善的主流并理所应当，老百姓接受只是因为没比较、没得选，实际进入二者的感受差异是极明显的。

打个比方，九键的诺基亚、摩托罗拉曾是千禧年前后手机的王者，功能性改善就是把按键做成黑莓，放全键盘上去，而真正改善的趋势是苹果带来一块屏到刘海屏到全面屏。

▲申花·沁园

接着，到了豪宅的层次，舒适还不够，要体现“豪华”，于是房间的尺度也要增大、新型的功能和空间体验要出现。

▲小河云庄340㎡户型

再回来看到小河云庄340㎡为例，门厅作为交通枢纽与客餐厅功能分离、南北贯通式的主卧、带南阳台的南书房、组合型的3套房、超大单一空间只有一根结构柱的边厅、交通盒居中、中西餐厨......

这些空间注入而得以解锁的稀缺的空间体验和使用场景，才是使豪宅之为“豪”的理由，而不是让这三个套房变成5房3卫两个淋浴间多住两个远房亲戚。

我们常说“豪宅空间多就是用来浪费”，并不是一句玩笑话，但重点在于是“空间”多才可以，浪费是指空间可以不附加任何的定型，它才能高于“世俗”而具有“神”性，一味图房间多那是“宿舍”和“宾馆”。

把需求看作一个钱包、一张贷款合同，以顶满容积率、税线和利润率为导向做出来的产品，没当作一个真实的人在买一个生活的承载品，度过一个阶段十几年二十几年的人生。

于是，顺理成章，面对社会真实、具体、多样的需求你一路选C，60分交卷，那便不能怪老百姓“只买涨不买跌”了。

很多时候，房子卖不好，不能总赖市场，有怎样的土地指标和要求，怎样的产品用心，自然型塑怎样的市场，房地产，该往前有所突破了。