决定明年天津房价的一步大棋.

admin 2023-12-13 19:44:09 8 0条评论

天津的城市更新，排山倒海，大爆发！

已露面的，仅津城就12个，10个都在市区；滨城还有14个。

20多个城市更新，来势汹汹，且还在扩围。

它已“成长为一头大象”，无法忽视。

甚至还没大规模入市，就影响了楼市——左右买房人的情绪。

隐约形成一种共识：

城市更新的盘，位置更好、产品更新、房价不更贵。

买房人都在等，这就厉害了。

接下来，天津楼市将有什么变化？

❶ 主城供应量增大

城市更新的地，不仅都在环内，大部分还都在快速路以内。

2021年之前，天津土地出让以环城、远郊为主，市区只占5-11%。

今年，市区土地出让占比大幅提高到29%，大部分都是城市更新。

城市核心地段，有供应就有成交。

目前市区新房成交占比约15%，明年将再提高。

❷ 解决主城配套的问题

城市更新的地，之所以地价低，因为有“城下之盟”——带着配套来。

建住宅的同时，也要修公园、造商业、建学校、引产业。

老城的“锈带”将被翻新，生活配套“按时解决”。

❸ 解决城市面貌的问题

老城未更新之处的界面，拖拽了地价、房价。

老破小难拆迁，太破就会产生破窗效应。

城市的建筑可以旧，但不能破。

更新后，提升城市面貌，对城市形象、环境都是利好。

❹ 市区出现“背刺现象”

地价有优势，房价也有优势。

土地出让金由三项构成：土地整理成本+四项政策性成本+政府收益。

实际的地价，可以倒推。

举例量化：天拖天环地块，出让楼面价5468元/平米（不含土地成本）。

实际地价成本在1.8万/平米左右。

若是市场化地块，楼面价肯定在2万/平米以上。

成本有优势，产品更创新，配套更完善，城市界面也提升了。

城市更新的新盘，有定价权，将“背刺”二代产品。

有得必有失。

❺ 环城面临配套建设暂缓

主城集中出现大量新供应，改善不需要外溢了。

回归市区、回归主城，不是一句口号，无数买房人“正在实践”。

反过来说，环城能吸引的人，越来越少。

配套建设的边际效应增强，建设就会放缓。

原本要新建校，没那么多人？先不建了。

原本规划大型商业，没那么多人？也不建了。

甚至地铁，建设动力不足。

恐怕这一批建完后，后面就遥遥无期了。

环城配套不足，短期很难解决。

❻ 刚需回流

改善不必外溢，刚需呢？回流市区或环内。

“市区老破小”与“环城远大新”之间，恐怕刚需会选择前者。

毕竟去环城“做时间的朋友”，不太理性。

好处是，市区二手房“动起来”了。

改善实现“卖一买一”，有动力完成阶梯置换。

站在城市运营角度，城市更新还有一重意义——为天津带来产业。

大部分城市更新，都要求引入产业。

天拖天环、西营门、金耀广场、津龙湾……同步配建写字楼/产业园。

河东一机床地块，60万方的体量中，只有5.5万方住宅。

未来通用技术集团天津公司将落地于此。

海河柳林规划大量产业用地。

69号地首期产业群体智汇中心大厦已开工。

河东一机床城市更新规划图

智汇中心大厦效果图

城市更新的核心在于，探索可持续实施的模式。

而非过度房地产化，拒绝路径依赖，由开发方式向经营模式转变。

中国没有房产税，新增居民不仅不会贡献税收，反而给财政带来更大支出。

因为居民增多，对配套的需求就多。

之前一个学校就能平衡，现在需要再建一所。

教师工资、学校补贴等，都是支出。

不仅学校、商业，从交通、治安、消防到给排水……所有公共资源都要“加量”。

所以，必须通过后期产业税收，弥补片区财政需求。

为什么城市更新的地，楼面价只有四五千？

这其实是扣除了建设配套的费用。

之前被算在地价里，政府来做配套。

现在扣除后，由城更主体自己来做，定时定量，更有效率。

这一批城市更新，是将前期资本收入，转为后期运营收入。

天津的城市开发模式，正在转变。

因为看懂了“房地产提供的是资本，而不是税源”。

城市更新，是必然的。

中国的城镇化率已达63.9%，天津高达85%。

城市发展，由大规模增量建设，转为存量提质改造。

那么最大的问题来了：

城市以往的土地财政模式，也将走向没落。

任何一个城市，都不会因为盖的房子多，而变得伟大。

伟大的城市，需要有强劲的产业集群。

因此，天津的城市更新，本质是成长。

这套模式，已经受到了住建部的推广。

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