房价够便宜了吗

最保守的市场共识也承认，深圳房价整体至少自2021年的峰值回撤30%以上。

优质板块大体回撤至2018－2019年水平，非优质板块已经不乏回撤到2015－2016年水平的案例。

价格是大幅下降了，但够便宜了吗？关键在于对未来的三五年如何看。

如果看好未来人口维持净流入、高收入群体持续保持数量增加和收入增长，而商品房的供应后继乏力、共有产权住房占比也将下降，那么，深圳房地产市场无疑仍将恢复供不应求的状态、仍然是优质的成长龙头，大幅回撤就是抄底良机。

如果对经济、人口和收入抱持低增长判断，并相信政府推进商品房和共有产权住房的决心不会动摇，甚至可能会不惜一切代价推进，那么，供求关系重回平衡还需要时间和空间，量价还在寻底。

如果是增长前景看淡、孳息收益相对稳定的房产，更接近的资产是债券。深圳目前的租金收益率大约1.5%，而十年期国债的收益率接近2.7%。从投资的角度，如果对增长看淡，买房还不如买国债，国债收益更高、流动性更好而风险更小。逻辑上，没有强增长预期的房产，因为流动性更差、风险更大，租金收益率应该高于长期国债收益率。以此为锚，房价需在现时点水平上打对折。从自用的角度，答案显而易见，买不如租。

如果对增长前景看衰，现时点的租金收益率都不够可靠，因为衰退之下租金也会下降。鹤岗化是衰退的归宿。据联合国发布的《世界人口展望2022》，到2050年，中国将进入重度老龄化社会，超过5亿人年满 60岁。绝大部分城市的未来就是鹤岗的今天。此时最好的策略就是逢高减仓，每一次反弹都是撤退的生机。

除了从根源上预判未来供求关系，眼下还有一项可能会加剧市场波动的潜在因素——不断增长的法拍房。

2020－2021年购入的房产，如果首付以三成计，相当部分已经成为负资产。如果购房者的工作和收入出现波动、无力应对按揭，这部分资产将不得不进入司法处置程序。

同时期通过经营贷加了杠杆的购房者，将在2023年－2024年面临到期清偿债务的压力。即使是续作，银行在3年后给予的评估价也已随市场大幅下降，购买者需要追投部分资金面对被动压降的债务。里面兜不住的房产，是法拍房的另一大来源。

法拍房短期内急剧增加、而需求尚未企稳的情况下，可能会发生踩踏，进一步拖累新房和二手房市场的量价。这是看得到的灰犀牛。

回归原点，都是供求关系。

深圳过去几十年，人口持续大幅流入，收入不断快速增长，原住民少，住房自有率的起点低，商品房和公共住房的供应又长期跟不上，合力创造了深圳的房地产大牛市，超级巨大的牛市。

站在当下，每个人对未来都会有自己的判断。只要想清楚，买或者卖都无妨。涨了别后悔，跌了别抱怨，做好自己的选择题。