开发商拒绝提供阶段性连带担保问题解决思路

一、 所谓的阶段性连带责任保证担保

  开发商阶段性连带责任保证担保（阶段性担保）指开发商承担自银行放款之日起至银行执管《房地产其他权利证明》之日止的连带保证责任。银行向借款客户放款，必须等拿到《房地产其他权利证明》，明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行。而房产交易中心办理《房地产其他权利证明》需要一定的工作日期，如果办理阶段性担保，由开发商承担这段时间的风险责任，银行就可以提前放款，从而加速房产交易完成的速度。

二、开发商阶段性担保起源

  阶段性担保源于商品房预售，银行之所以在办理预售商品房抵押权登记时需要开发商提供阶段性担保，主要原因便在于虽然购房者签订了房屋买卖合同，但毕竟购房人尚未取得房屋所有权这一物权，银行尚不能取得所购房屋的正式抵押权。在银行取得正式的抵押权之前，需要历经预售商品房竣工、购房者取得预售房屋所有权、银行完成预售房屋的抵押权登记等阶段，故在银行顺利取得正式的抵押权之前确实存在一个未知的时间状态。站在银行的角度考虑，银行为保证购房者不能按约履行债务的情况下的风险，便要求开发商来提供一个担保，这个担保的实质就是银行获得房屋正式抵押权担保前的一个人保

  要求开发商提供阶段性担保一般由贷款银行提出，但是少数地区（比如上海）银行监管部门要求将开发商提供阶段性担保作为商业银行发放贷款的条件之一。

三、开发商拒绝提供阶段性担保的风险

  开发商提供阶段性担保并非是法定义务，因此可以拒绝，在开发商拒绝提供该等阶段性担保情况下，银行的风险表现在无法保障抵押权登记，其中还有一个潜在的风险就是房屋买卖无效情况下如何处理。

四、开发商拒绝担保情况下思路

1.首先要在银行与开发商签署的合作协议商让开发商承诺：每一笔贷款指向的房屋买卖开发商承诺是真实的有效的，不存在争议或者影响买卖履行的情况。

 要求开发商做出承诺的原理在于：若出现房屋买卖纠纷，不会影响银行的抵押权。

2.在程序上要求开发商予以配合

 建议通过商品房买卖合同的具体条款设定购房人配合开发商办理不动产预告登记的义务及不予配合办理的违约责任，在办理不动产预告登记的办理模式上，由购房人委托开发商办理，从而锁定办理流程，控制办理时限。同时，建议设定由购房人委托开发商办理不动产所有权首次登记，并明确约定购房以此缩短办证期限，。人的资料提交、税费缴纳、签字确认等各项义务及未配合的违约责任，

  由开发商建立合同履约专项小组，形成动态监管机制，跟进及落实不动产预告登记、不动产所有权首次登记、抵押权登记等的办理进度。做好与银行的对接，完善过程资料的交接、签收等记录，尤其对于已经办理抵押预告登记手续及抵押登记手续后所形成的各类权证与银行对接人做好交接签收记录，避免因工作交接产生相应的争议。

3.做好各种风险的预判与防范

  提前做好商品房买卖合同解除的各项准备工作，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

银行应争取约定返还给买受人的资金直接用于还贷。

4.要做好各种文件的衔接，在借款或抵押合同中与购房人（借款人）作好各种明确。