老人与房 | 老龄时代,不动产成为“负动产”

你有没有想过一个问题：

房屋越来越不值钱，想卖却又卖不出去，但维护和管理费用、固定资产税，一分都不降，房子在手里一天，就要持续不断地交。

房子成了倒贴钱的负资产，成了想甩却甩不掉的大件垃圾，这在今天的日本就是现实。《负动产时代》这本书向我们描绘了日本房地产神话后遗症下，我们不得不思考的“房产善后”问题。

1991年初，一位在东京生活的工薪阶层（52岁），在可以看见富士山的地方，花了1300万日元买了一块300平米的别墅用地，打算退休后来这里安度晚年。

2017年初，已经78岁的老人，售价10万日元，卖掉了这片地，扣除21万的手续费和广告费，土地售价实际是-11万日元。

尽管如此，老人依然感觉“松了一口气”，以后再也不用为这片地花钱了。

自从1991年买下地，老人每年需要缴纳4.6万日元的管理费，和7000日元的固定资产税。每年政府来催缴税的时候，老人都想赶快把房子处理掉，两个女儿都不想继承，政府也没有捐赠土地这一说。只好卖掉，老人起初挂牌价格100万日元，无人问津，一路降价，直到10万日元才找到买主。

“总算不用带到那个世界了，卖不出去的话，留给孩子，他们还得继续交管理费和资产税，那我就太对不起她们了。”

事实上，这种10万日元、20万日元超低价处置掉的房屋、土地并不少见，“一些过去跟土地完全沾不上边儿的人，现在都像买一部手机一样轻轻松松地来买地。如今土地已经算不上资产了。”

通常大家在分析房地产价值时，都会对宏观经济针砭时弊，从国际形势到货币政策，却往往忽视了真正的底层要素，就是人口。负动产现象的背后，主要原因就是：人越来越老了，人越来越少了。

日本在2007年时步入“超老龄社会”，65岁以上老人占总人口比例为21.5%，2020年，这个数字是28.7% 。

超老龄社会的标准为21%，我国2021年最新统计数据是14.2%，预计2040年进入超老龄社会，2050年占比预计30%。日本的今天，就是30年后的我们。

房屋老化，是一个客观但相对容易被忽视的事实。

日本不仅仅人口在走向老龄化，它的房子也在走向老龄化——从新房变旧房，从旧房变危房，最后成为一堆堆工业垃圾，成为全社会的负担。

在日本，很多老房子，因为翻修成本太高，不值得，因此常年空置，藤蔓丛生，墙壁开裂，成为危房。有的甚至处在市中心，成为妨碍市政规划的心病。

神户市中心的繁华地带也有找不到所有人的土地和房屋。墙皮剥落，杂乱地掉在了路上，其中还有很大的混凝土块，砸到行人身上也许会致命。政府花了90万日元把它围起来，却找不到支付这笔栅栏费的人。

房子，从本质上来讲是消费品，衰老速度虽然慢肯定有。一般来说，超过15年房龄的住宅，在二手买卖的时候，银行不会给与贷款。超过20年的老房子，所有银行都会拒绝贷款。

我国的商品房建设集中爆发在2001-2003年，从2018年开始会陆续进入银行15年的预警线，他们的房子在交易时会比正常房子困难很多。

到2023年开始，会有越来越多的房子进入15或20年的预警线，当预警的房源积累到一定数量时，房主如果想要出手就只能寻找支付全款的买主，可想而知，这样的买主会非常稀缺。如果想快速成交，恐怕只有大幅降价。

到2025年，所有团块世代（第一波婴儿潮）都将超过75岁，届时会出现大量待继承的遗产。土地过剩的问题也将更为突出。作为租房需求的主要群体，东京郊区的20～49岁人口也将大幅减少，供过于求会导致空置公寓增多，房租下降。

日本人的平均寿命超过80岁，子女继承遗产时也已经50来岁，一般都有自己的房子了。到那时，又老又破的房屋很可能根本卖不出去，但该交的费用却一分也不会少。

日本的住宅总数已经超过了家庭户数，房屋空置率为14%，到2033年，空置率将会达到30%。

日本的今天，就是30年后的我们。

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房价与婚龄人口呈现高度正相关关系。

根据2016-2018年中国指数研究院的调査数据，我国购房年龄段主要集中在20岁至39岁之间，约占购房总数的75%。三次人口出生高峰50后、60后、80后的人群将分别于2010年、2020年、2040年步入老龄化。

——对房屋的需求高潮已经过去了。

中国现在的住房足以够34亿人居住。中国城镇居民住房拥有率是96%，户均拥有住房1.5套。

——供过于求的局面昭然若揭。

中国房地产空置率究竟有多大，官方没有给出确切数据，我们只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据：2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

在将来可能举办奥运会的东京等大城市的繁华地带，不动产市场呈现出一派繁荣景象，但度假地和地方城市的地价却在不断下跌。

如果把国土交通省2011年的公示地价看作100的话，东京、大阪和名古屋三大都市圈的住宅用地价格一直居高不下，而地方的地价在2017年已经降至90.8，下跌了近10个百分点。

从1998年开始住房商品化改革到2013年，我国大、中、小城市的房价增速差不多，呈现出“同涨同落”的局面。换句话说，之前买房子，不用挑城市，哪里的房价都会涨。2013年之后，房价格局改为“大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨”。

房价分化的背后，是人口的流动。因为在整体老龄化的背景下，哪个城市能吸引到更多的年轻人，哪个城市的平均年龄就会被拉低。人口净流出省市的房地产，持谨慎态度。

还房贷虽然辛苦，但总有还清的一天。而维护和管理费用却一直都将由家庭负担。人生很长。裁员已经不是新鲜事儿，谁都很难保证上了年纪还能有工作，再说退休金也一直在减少。

虽然土地和房屋的固定资产税会逐年降低，但降到一定金额以后就不能再降了。此外，即使您一直按期缴纳物业费，但同一栋楼的其他人却未必都是这样做的，在涉及一些维修、产权变更问题上，其他人也都会受到牵连。

另外，过去以为只有富人才会被征的遗产税，也会如期降临。根据制度上的某种漏洞，遗产税计算时用的房屋评估价，远高于房屋的真实市场价。——类似的令人无奈的问题层出不穷。

如果单纯是钱的问题，总能算清楚。一旦牵扯到人、关系，事情就说不清。继承问题，就是这样一个时间跨度大、人物关系复杂、意见难以统一、且公共部门难以介入协调，一拖就更加难上加难的事。

在房主去世几十年后，合法的继承人可能累积到数十上百人，继承人之间甚至互相都不认识。但法律规定，过户需要取得所有继承人的同意，继承人越多，也就越难达成统一意见，所以，拖延的时间越长，要过户就越困难。

书中的一个例子，仅仅是确认所有有继承资格的亲戚（13人）都放弃继承，就耗费了10个月的时间。

另外，随着房屋老化，继承所得的房款有可能还不够还剩余贷款的。部分人也因此更缺乏继承意愿了。

《负动产时代》这本书并非是危言耸听，调查组也用了1/3的篇幅，介绍了欧美发达国家对于老龄时代房地产善后问题的一些解决办法，但大多都是滞后的亡羊补牢，篇幅缘故，这里不做赘述。

读完这本书，我时常思考，当今的我们能从中汲取到什么教训？这些问题似乎离我们还很遥远，毕竟，比起当下日常的柴米油盐，比起拥有一套属于自己的房子的这个梦想，先拥有再说——以后再说以后的吧。这也没毛病。

谁的人生能规划得那么严丝合缝呢？

给大家多一点信息、多一些思考角度。无论是理财、人生规划，掌握的信息多一些，更有可能做出稳妥的决定。

如果你刚好面临着某些抉择，不妨看看走在咱们前面几十年的人，如何看待现在的纠结。