振奋1个月后,天津二手房又尬住了!

admin 2023-10-13 23:16:28 11 0条评论

天津新房市场，政策效应已经显现了。

9月签约量一口气涨4成。

那么，二手房市场呢？

体感温度，似乎没有新房“热闹”呀。

实际成交量价怎么样？是否也受到了政策的“刺激”？

【挂牌量上涨】

先不说量价涨没涨，反正挂牌量又创新高了。

从贝壳公开数据来看，新政后，挂牌量突破了18万套。

相比于年初的14万套，涨了近30%。

不用惊讶，每一轮政策出台后，第一波都是“抛售潮”。

两个主要原因：

❶ 业主心态积极。

没有行情时，挂出去也没人看房，索性别挂了，先租着吧。

现在政策预期来了，有机会能卖掉，挂个试试。

❷ 置换需求旺盛。

有预期后，业主要改善，赶紧把二手房卖出去买新房。

特别是认房不认贷后，置换需求很强烈。

与其说是“抛售潮”，不如说是“置换潮”。

但挂牌量这么高，意味着供应量太大，想卖出去房，还得降价。

没有重点校的老破小、老破大，肯定要割肉。

就算是次新房，也得妥协。

最近监测了几个次新小区，政策出台后，挂牌价基本都在下调。

海河大观，中海复兴九里，中建悦东方……

5万、10万的降，不是个例。

有的是因为产品降价。

三代产品蔓延后，二手房基本都放弃抵抗。

巨大代差，带来相对技术贬值，体现出来了。

有的是因为资源降价。

类似的地段和总价，新房能上九年一贯制，二手房又没优势了。

天津楼市，二手房得看新房脸色。

【成交均价继续降】

即便有政策刺激，二手房价基本面，也涨不了。

仅看市区、环城，9月成交均价还是跌。

只有今年2、3月小阳春，二手房价涨了一把。

还是靠河西凶猛的学区房拉动的。

其余时间，都是“负增长”。

这波行情，一直大热的河西老破小，是不是又涨价了？

并没有，相比于年初的高点，还在回调。

有位粉丝，十一假期买了一套景兴西里，6楼（非顶层）158万。

回到了年初还没涨价的水平。

这套房当天有8组看房人，但业主也不敢轻易涨价，谁能快速下决定就卖给谁。

近两年，二手房折腾了好几个波段。

每次都是“错过即卖不掉”，业主也认清现实。

【成交量上涨45%】

价没涨，但是成交量大涨了，这是先行指标。

新政后的成交量，比新政前大涨45%。

算起来，比新房签约量还多涨5%，与今年4月差不多。

政策对二手房，起到了“刺激效果”。

单日成交量，体现的更明显。

9月新政后，每个周末都冲上了200套。

最高298套，出现在“901新政”后的第一个周末，之后逐渐衰减。

二手房的热度，就像脉冲一样。

进入10月后，量不再冲高。

就连国庆假期最高才228套，算不上热。

工作日成交量，也回落到100套出头。

【又博弈上了】

但转折点又出现了，买卖双方“博弈重启”。

十一假期带看量不低，但成交量却不高。

对比9月，同水平的带看量，成交量明显更高。

简单说，现在看的多，买的少。

政策刺激的效应开始衰减。

买卖双方的预期又不在一条线上了：

业主觉得：出政策了，怎么也能扛住价吧。

买房人觉得：市场也没怎么热，想卖房就得继续降。

事实上，买卖双方的预期，大部分时间都是平行线，没有交叉点。

只有在出政策后的短期内，会相交一下，市场表现就是成交放量。

这部分需求释放完，又会回到平行线。

举个例子。

有业主想卖万华里的一套房，之前没人看房。

最近终于有3、4组来看房的，但出价很低，业主不认可，迟迟也没成交。

至此，政策对二手房的“阶段刺激”，宣告结束。

下一个成交高峰，将出现在河北、河东、红桥解除限购时。

但是，依然会是脉冲行情。

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