刚需集合!渝北150万内二手房,大家都在买哪儿?

admin 2023-12-21 18:26:34 11 0条评论

无意间看到的一篇小红书上求助在渝北买房的帖子，让我又一次想跟大家聊一聊这个话题。

查看数据，虽然现在的主力成交面积和均价都在告诉我们改善需求的客户占比越来越多。但有个不争的事实是，目前市场上还在看房的客户有八成都是预算在150万以内的刚需客户。而在这庞大的刚需购房群体中，在渝北买房几乎占到了一多半。

需要购房完婚，添丁需要入学，工作稳定需要置业...他们往往都是这个城市的新血液，事业起步，或是学业刚成。

他们的预算很准确且具体，需求也综合且更具体。具体到他们往往是经纪人过滤掉的那部分人。因为刚需群体大多数没有购房的概念，且短时间没办法消化核心逻辑，导致二手房经纪人会觉得费力不讨好，转身就拉你去远郊看新盘去了。

所以，那种100万买套四，又要大平层又要学区好，不靠高架不看坟，还要讲圈层的极限操作，也不在我们今天的讨论范畴，包括新房也是。我们就认认真真的帮想购买二手刚需房的朋友们解解惑。

当我们在买房的时候，到底是买的什么？

首先，一定不是买的砖头和混凝土。我觉得刚需房最核心的逻辑是流动性，在流动性为前提的基础上再去谈其他配套。

因为作为你人生的第一套房，在不久的将来势必会换掉。如果你的第一套房子不能给你换房时候对冲掉一部分资金压力，那一定是一个悲哀的故事。

第二，学区房可以买，但不能买“纯学区房”。

什么叫做纯学区房？除了带好学区,其他基本上一无是处的房子，除非你孩子未来1-2年着急读书。因为目前一直都在弱化学区房的概念，主城不少区域已经施行了多校划片，你只需要综合考虑教育资源即可，按照现在少生一年就能无形PK掉几百万的同龄竞争者的趋势，以后的教育质量大可不用担心。

第三，买房是一个动态平衡的配置，不能既要又要。

品质好+地段好，价格必然高；品质好+价格低，地段肯定差；地段好+价格低，品质必然差。按照个人需求，三者取起二，再在这二者中取到价格和面积的绝对值，这是我给到大家的逻辑。

关于好房子的定义，每个人都有各自的解读。那大数据公认的选择呢？

跟着大多数人买不一定是关于你的最优解，但一定不会是偏离市场主流的错误解，对于那些个性化需求不鲜明，配套设施不敏感的客户，不失为一个好的选择。

我们拿到了「敏数信息」截止到今年12月前的渝北区二手房成交量排名前20的小区。我们不妨来看看大多数人的选择。

点击下方卡片查看榜单详情↓↓

其中，照母山板块上榜6次，礼嘉板块4次，中央公园3次。这仨依旧是绝对的老大哥。其余的热门区域还有金开大道沿线，龙头寺和大竹林等等。

预算100万以内预算

榜单上「南方玫瑰城」和「保利香槟花园」都有覆盖100万预算以内的产品。他们都是集合了位置和配套的大型社区，其中有众多组团和户型产品可以选择。

除开个别别墅组团，「南方玫瑰城」分为黄瑰苑B1、B2区，橙瑰苑，红瑰苑和创业苑几个组团。整体建设成型于2010年前后，位置在回兴板块的宝圣立交东面，紧邻西南政法大学和重庆南方翻译学院两所高校。

组团内除开创业苑的小户型公寓，主力成交主要集中在黄瑰苑和红瑰苑，如果你手握100以内的总价预算，你可以选择到建面82平左右带精装的两房户型，成交价格都在100万以内，低楼层甚至去到90万上下。也有建面99平左右的三房户型，部分成交价格同样去到了100万以内。也是整个组团内的主力成交户型。注意，这个价格是带精装的拎包入住价格。

黄瑰苑B2区建面82平户型图

拿部分建面82平的户型来说，虽然各户型间存在细微差异，但大部分都是两室两厅带双卫，甚至给到了储物间，对于新生代发展中小家庭来说，起步的前几年生活居住完全足够。不大但给到了双阳台，采光的门厅，放到整个重庆的两房产品，能带双卫➕衣帽间的两房都屈指可数，在我印象中，渝北貌似还有三亚湾建工·锦绣城的83建面的两房，也欢迎大家补充。

但是归根结底这里上榜的原因还是地段，5分钟驾车上快速路，周围3轨道包裹，15分钟步行至9号线宝圣湖，一站换乘3号线，明年还有即将开通的15号线加持。周边两所高校，青春气息环绕，大学附近的配套和物价水平也是很难复制的优势，当然，如果你还怀念大学生活（大学女生）的话，处处青春洋溢的生活氛围你应该很满意。不过部分组团不能直通车库算是个槽点。建面10000左右的成交均价，非常能打！拳拳到肉那种！

「保利香槟花园」也是如此，100万以内，整个大社区内成交量最好的是B区建面82平的两房户型。

保利香槟花园B区建面82平户型图

相比之下，户型的功能分区并没有玫瑰城那么极致，但是给到了更大的阳台和客厅，而且大部分都为18层的小高层，居住品质会更好一点。要说缺点的话，卫生间确实有点局促，干湿分区估计无望。如果可以在合理的溢价范围内买到同面积位于二层的露台变异户型，居住品质会好上不少。不过尽量不要选择靠轨道的朝向，虽然3号线是静音的橡胶轮，但是报站的声音也还是很大的，因为实在是太近了...

保利香槟花园B区建面82平户型图

选择这里的客户同样是冲着绝对的地理优势，出门就是3号线狮子坪站，楼下就是永辉，过街就逛龙头寺公园。同样的3号、10号双轨道，对于渝中区和江北区工作的上班族都非常友好。下班累了，同女朋友步行去黄泥磅吃个老火锅，嗦两份老甘家，步行也只需要十几分钟。相比洋河和紫荆广场附近价格更低的老房子。这边的优势在于城市界面更新，不论是拥堵和停车难问题都会好很多。

另外，保利物业的小区维护也中规中矩，小区的外立面是巴洛克风格，配合圆顶、青瓦、老虎窗、米白质感涂料墙，如果你到了实地，你会感叹这里真的不像十几年的老小区。

预算150万左右预算

来到150万的购房预算，虽然是刚需，但是已经有了非常多选择，你会有更多侧重和需求的释放，以及更多的品质追求。

毕竟按150万的新房来说，单论产品力，已经可以玩出花来了。横厅大露台，洋房带花园，甚至可以去巴南买叠拼...

在热门成交楼盘里，出现了两个选择的方向：一是成熟区域的传统产品，二是新区的品质产品。

最明显的对比就是TOP20二手项目榜单里的「恒大照母山」和「中交中央公园」。

一个在核心次新成熟区域的高层，一个在新区准成熟区域的洋房。

先说「恒大照母山」，虽然东家已作古，但小区的开发质量可一点也不低！整个组团内成交最多的应该是「山水城」，就在大坡隧道旁，豪宅舜山府之下。

截止发稿，二手成交总量为854套，是的854，这个量级已经无需多言，成交密度非常恐怖。

恒大·山水城最近成交详情（图源sanliudata）

如果你手握150万预算，你可以考虑到建面89～92平米左右的三房产品，成交价格在130万以内，算上各种杂费和新换家电，150万估计还有得剩。

建面90平户型

独立玄关，三个标准卧室，户型方正，唯一不能给到的就是双卫，在彼时恒大的产品里你想要看到双卫，需要去到建面120平左右。也许皮带哥有自己的思路，但是个人觉得三房独卫还是有些些不方便。但是恒大的精装算是户型的加分项，虽然被诟病老气，但是这些在重庆才刚刚开始有精装交付时的产品，比如今的交付标准还是好上不少，门板和地板，包括锁头和吊灯，你如果实地上手一定会感受到满满的质感。

另外，山水城的位置综合性价比来说，在照母山也是非常不错的存在。等到明年15号线通车，这里也能勉强够到轨道盘的头衔。小区内环境优美，名副其实像是在逛花园，对口的西大附中也就在小区对面，距离光环购物公园车程仅有5分钟，配套均衡。要知道，更靠近核心重光轨道站的楼盘，150万只能买到建面80多平的清水的两房。相比之下，山水城的成交量奇高也不足为奇了，适合在核心区工作，想要在品质板块寻找次新小区的年轻人。

不过有些小bug也得稍微注意下，因为小区整个组团位于坡地，分台而建，上台地和下台地在交通效率上有差距，一期和四期相对方便，不过要避免低底商对低楼层的影响，山水城一期的底商有不少重餐饮，夏天入夜后影响还是很大。而且部分楼栋不能连通车库。

最后我们聊聊「中交中央公园」，得益于开盘时的限价，很多一手房东的购入价格都很便宜，就算均价去到12000每平左右，对于老业主来说也没有太割肉。

这里的选择就更多了，你可以踮踮脚选择「和颂」组团的洋房产品，总高8层，一梯两户，建面124平的4房，关键是上个月的成交价格已经去到了160万出头。隔壁「悦颂」组团内还有有120万左右建面106的高层三房户型选择，他们共同的缺憾就是纯毛坯，对于预算的考量会更大，有甚至些脱离刚需的范畴。