深圳二手房市场在回暖?

哪个片区二手房成交最活跃？

深圳二手房近3个月的市场活跃度明显优于2023年二三季度，不仅过户量连续3个月破3000套，深圳1月二手房网签量也达到了4147套，连续3个月网签量超4000套。

从各区成交量来看，龙岗还是深圳二手房成交量最大的区域。今年1月，龙岗二手住宅累计过户764套；福田、南山两区紧随其后，月过户量双双超过600套。

但可喜的成交量背后，也有3个隐忧：

1、挂牌量走高：今年1月中，深圳二手房的挂盘量创下了近几年最高峰。下半月虽部分回落，但截至1月底，深圳二手房挂盘量仍高达45593套。

2、以价换量：从成交价格来看，乐有家数据显示1月二手房成交均价环比下跌1%，仍延续去年小幅下滑趋势。

1月低于参考价房源成交占比高达8成，低于参考价10%-20%的成交占比约36%，环比上升5%；低于参考价20%以上的，占比约23%，环比上升提升3%。

市场影响预期，近12个月深圳二手房挂牌价格也随市场成交价逐渐走低。挂牌量增加，挂牌均价却走低，说明以价换量趋势还将延续。

3、成交周期拉长：去年深圳二手房平均成交周期为178天，比2022年拉长了近1个月的时间；比2021年的108天，成交周期拉长了约65%。平均半年时间房源才能出手，无疑加大了业主的焦虑，增加了买方的议价空间。

因此，近3个月深圳二手房市场升温可喜可贺，但深圳楼市还远不到“松一口气”的时候，应该努力维护市场热度，刺激楼市回暖。

深圳楼市面面观

深圳二手房市场活跃度提升，新房市场却开年遇冷。

2024年1月深圳一手住宅网签1788套，环比下滑30.0%；虽然同比上升9.8%，却创下了去年1月至今的月网签量第二低。

分片区来看，各区的成交量都有较明显的下滑，只有罗湖区今年1月的数据表现有所上浮。宝安、龙华、龙岗是月成交量前三甲。

农历年底历来是深圳新房市场的冷淡期，深圳也没有像广州、上海一样接连发布重磅新政，新房数据如此也在预期之中。但深圳二手房市场以价换量，难免对新房市场形成一定冲击，因此还需释放更多政策利好，促进房地产市场平稳、健康发展。

土地市场方面，2023年深圳累计成功出让土地66宗，成交金额402.8亿，创近十年来新低。

虽然深圳对土地财政的依赖度相对较低，但深圳作为中国楼市重要的风向标，土拍市场、新房市场、二手房市场每个环节、每项数据都对全国楼市具有重要意义。因此，深圳还需进一步促进楼市回暖。

总结与预期

深圳二手住宅连续3个月过户量破3000套、网签量破4000套，二手房市场活跃度明显提升，是一个非常好的现象。

虽然二手房市场存在“以价换量”现象，但成交放量，说明市场需求底盘和承接能力依然在。近三年以来，深圳二手房成交量大幅下滑，2021年成交4.07万套、2022年成交2.17万套、2023年成交3.28万套，成交量不足过往正常年份的一半，积累了很多需求。

再加上深圳2023年11月22日发布了2大新政：二套首付降至4成；取消750万豪宅线。两大政策大幅减轻了改善客户的购房压力，近三月以来二手房市场回暖，无疑是受政策利好的刺激作用，历史积压需求不断释放。

预计一季度深圳楼市也将出台新的松动政策，即便不会像广州力度那么大，但至少有望学习上海，施行“一区一策”。

2024年1月27日，广州放开了120㎡以上住房限购。

2024年1月14日，上海青浦、奉贤两区限购松绑；1月30日，上海官宣放松外环外单身限购。

楼市松绑利好频传，深圳作为目前全国限购最严的一线城市，预估也将逐步放松。比如效仿上海，将深圳东部几个区外地人限购的社保年限从5年降低到3年。远期来看，未来深圳也有可能取消深户购房的社保要求，或者从3年缩短到1年；预期明年东部一些区域有可能完全取消限购。